房地产周期的4个阶段（一个完整的房地产周期要经历哪些阶段?）

19mjcom 阅读：63 2024-03-18 11:07:30 评论：0

本篇文章给大家谈谈房地产周期的4个阶段，以及一个完整的房地产周期要经历哪些阶段?对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

1、房地产开发程序分为六个阶段
2、房地产经营管理~房地产产品市场周期大体分为那四个阶段
3、房地产开发项目的全寿命周期包括（）等阶段。
4、我国房地产周期的实证分析
5、房地产开发包括哪几个阶段

房地产开发程序分为六个阶段

法律主观：

总的来看、房地产开发可以分为4个大的阶段，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、项目建设阶段和竣工验收与交付使用阶段，每一个阶段的工作部有不同的内容。1、投资决策分析阶段。投资决策分析是整个开发过程中最为基本、员为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。这一阶段主要的内容是项目选择和项目可行性研究。项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项日的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建造商、投资商的接触，使项目设想具体化。项目的可行性研究即在项目选定之后，对该项目做更进一步的分析.主要包括市场研究、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场研究已不是泛泛的市场估测，而是一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，可以让开发商对项目的预期收益水平有个估算，也可以袜老对开发中的关键因素有所掌握，从而在若干个开发方案中选择最合适的方案。通过可行性研究，若开发商认为该项目预期水平不可接受，或虽有收益但风险过大，或根本没有收益，即可以放弃这一项目，避免损失。当然，如果某些项目涉及国计民生或有巨大的社会效益及生态效益时，即使经济效益不大，也应多渠道筹资并开工建设。2、前期工作阶段。前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等.出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用以后尽快完成土地开发上作，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发话动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，开发商府尽快实施筹资计划.通过一些合理有效的筹资方式落实携好者资金，为下一步的各环节提供“血液”。规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计顺当做到既能合理安排用地、又能满足功能需要，既要保证一定的经济、社会及生态效益，又要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基做得好，往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发。具体地说，前期工作主要包括：(1)获得土地使用权;(2)实施筹资计划;(3)规划方案的设计;(4)获得规划及配套部门的许可;(5)征地、拆迁的安置、补偿;(6)施工现场的“三通—平”或“七通一平”(7)估算工程量和开发成本;(8)与建筑商初步洽谈承发包事宜。由于前期工作内容较多，时间较长，某些因素可能较之投资决策分折阶段已发生了变化，这就要求开发商对这些变动情况及时掌握，予以修正，以确保项目的顺利进行。3、项目的建设阶段。项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。由于一个开发项目涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，如何确保各个工程互相协调建设，就需要对总体建设工程进行统一的组织管理。为了使工程按计划、保质量地完成，开发商往往要通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工。项目监理是一项非常关键的工作内容，因为在施工过程中.进度的快满、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性。开发商需要聘用专业的监理人员，对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制，并随时了解工程进度情况，及时解决出现的一些问题。项目施工完成后，要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套，通常称之为“后配套”。有些省、市主管部门规定，未完成市政、公建设施配套的项目不能申请竣工验收。4、竣工验收与交付使用辩薯阶段。竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程方可办理交付使用手续，进入使用管理。开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分，但许多房屋是在竣工后进入市场的，因此，当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段.促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。建成房屋是租是售，应当根据开发商自身的财力及市场变化情况来考虑。房屋售出以后还有一项重要工作即物业管理，其主要任务是保证人住者方便、安全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过维护、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。物业管理与人住者关系密切，因而对开发商的市场信誉有很大影响，这项工作已被越来越多的开发商所重视。

房地产经营管理~房地产产品市场周期大体分为那四个阶段

（1）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底和辩。

（2）在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。

（3）自然宽棚春周期的第三阶段始于供慎耐求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率

（4）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。

房地产开发项目的全寿命周期包括（）等阶段。

【答案】A、B、神雹D、E

【答案解析】房地产开发项目的全寿命周期包括项目游森帆前期策划、规划春乎设计、施工实施、使用等阶段。

我国房地产周期的实证分析

世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低拍慎，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。

与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。

对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。下面我们对房地产经济周期中四个阶段的特点进行简要分析：

1、复苏与增长阶段

在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：

(1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。

(2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

(3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。

2、繁荣阶段

继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。这一阶段主要特征是：

(1)房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。

(2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。

(3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，余缓迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。

(4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。

(5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产竖贺模租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。

3、危机与衰退阶段

当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：

(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

(2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。

(3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。

4、萧条阶段

经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：

(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。

(2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。

(3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。

(4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。

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