商品房包销（商品房包销商超过备案价售房纠纷）

## 商品房包销

简介:

商品房包销是指开发商将待售商品房委托给销售代理公司或个人，由其负责销售，并承担一定的销售风险和责任的一种销售模式。包销方在约定时间内完成销售目标，并获得相应的佣金；未完成销售目标则需要承担相应的责任，甚至可能面临经济损失。 这是一种高风险、高回报的销售方式，对销售方和开发商双方都提出了较高的要求。### 一、 包销模式的分类根据包销协议内容的不同，商品房包销可以分为以下几种模式：

1. 全包销:

包销方负责项目的全部销售工作，包括市场调研、销售策划、广告宣传、客户接待、合同签订等，并承担销售风险和责任。 通常情况下，全包销的佣金比例相对较高。

2. 部分包销:

包销方只负责项目的特定部分销售工作，例如，只负责特定楼栋、特定户型或特定客户群体的销售。 这部分包销的风险和责任相对较小，佣金比例也相对较低。

3. 联合包销:

多个包销方共同承担一个项目的销售工作，共同分担风险和责任，并共享销售利润。### 二、 包销协议的关键条款一份完整的商品房包销协议应该包含以下关键条款：

1. 项目信息:

包括项目的名称、位置、面积、户型、价格等详细资料。

2. 包销范围:

明确规定包销的楼栋、户型、数量等。

3. 包销期限:

约定包销的起始日期和截止日期。

4. 销售目标:

明确规定包销方需要达成的销售目标，以及销售目标未完成的责任承担方式。

5. 佣金比例:

明确规定包销方的佣金比例以及支付方式。

6. 风险责任:

明确规定包销方和开发商各自承担的风险和责任，例如，因不可抗力导致的销售失败等。

7. 违约责任:

明确规定双方违约后的责任承担方式，例如，赔偿金的计算方式等。

8. 结算方式:

明确规定佣金的结算方式和时间。### 三、 包销方的选择与评估开发商在选择包销方时，需要考虑以下因素：

1. 销售经验:

选择具有丰富商品房销售经验的团队。

2. 市场资源:

选择拥有广泛的客户资源和市场渠道的团队。

3. 财务实力:

选择拥有较强财务实力的团队，以确保其能够承担销售风险。

4. 团队素质:

选择具有高素质销售团队的团队，能够提供专业高效的服务。### 四、 包销的风险与控制商品房包销存在一定的风险，包括：

1. 市场风险:

市场波动可能导致销售目标难以完成。

2. 政策风险:

国家政策的变化可能影响房屋销售。

3. 信誉风险:

包销方信誉不佳可能导致开发商损失。为了控制风险，开发商需要：

1. 仔细选择包销方:

选择信誉良好、实力雄厚的包销方。

2. 签订完善的包销协议:

明确规定双方的权利和义务，避免纠纷。

3. 定期监控销售进度:

及时掌握销售情况，并采取相应措施。### 五、 总结商品房包销是开发商一种重要的销售模式，它可以加快销售进度，提高资金回笼速度。 但同时也存在一定的风险，开发商需要谨慎选择包销方，并签订完善的包销协议，以有效控制风险，确保自身利益。 对包销方而言，这是一种高风险高回报的商业模式，需要具备专业的销售能力和风险管理能力。

商品房包销**简介:**商品房包销是指开发商将待售商品房委托给销售代理公司或个人，由其负责销售，并承担一定的销售风险和责任的一种销售模式。包销方在约定时间内完成销售目标，并获得相应的佣金；未完成销售目标则需要承担相应的责任，甚至可能面临经济损失。 这是一种高风险、高回报的销售方式，对销售方和开发商双方都提出了较高的要求。

一、 包销模式的分类根据包销协议内容的不同，商品房包销可以分为以下几种模式：* **1. 全包销:** 包销方负责项目的全部销售工作，包括市场调研、销售策划、广告宣传、客户接待、合同签订等，并承担销售风险和责任。 通常情况下，全包销的佣金比例相对较高。* **2. 部分包销:** 包销方只负责项目的特定部分销售工作，例如，只负责特定楼栋、特定户型或特定客户群体的销售。 这部分包销的风险和责任相对较小，佣金比例也相对较低。* **3. 联合包销:** 多个包销方共同承担一个项目的销售工作，共同分担风险和责任，并共享销售利润。

二、 包销协议的关键条款一份完整的商品房包销协议应该包含以下关键条款：* **1. 项目信息:** 包括项目的名称、位置、面积、户型、价格等详细资料。* **2. 包销范围:** 明确规定包销的楼栋、户型、数量等。* **3. 包销期限:** 约定包销的起始日期和截止日期。* **4. 销售目标:** 明确规定包销方需要达成的销售目标，以及销售目标未完成的责任承担方式。* **5. 佣金比例:** 明确规定包销方的佣金比例以及支付方式。* **6. 风险责任:** 明确规定包销方和开发商各自承担的风险和责任，例如，因不可抗力导致的销售失败等。* **7. 违约责任:** 明确规定双方违约后的责任承担方式，例如，赔偿金的计算方式等。* **8. 结算方式:** 明确规定佣金的结算方式和时间。

三、 包销方的选择与评估开发商在选择包销方时，需要考虑以下因素：* **1. 销售经验:** 选择具有丰富商品房销售经验的团队。* **2. 市场资源:** 选择拥有广泛的客户资源和市场渠道的团队。* **3. 财务实力:** 选择拥有较强财务实力的团队，以确保其能够承担销售风险。* **4. 团队素质:** 选择具有高素质销售团队的团队，能够提供专业高效的服务。

四、 包销的风险与控制商品房包销存在一定的风险，包括：* **1. 市场风险:** 市场波动可能导致销售目标难以完成。* **2. 政策风险:** 国家政策的变化可能影响房屋销售。* **3. 信誉风险:** 包销方信誉不佳可能导致开发商损失。为了控制风险，开发商需要：* **1. 仔细选择包销方:** 选择信誉良好、实力雄厚的包销方。* **2. 签订完善的包销协议:** 明确规定双方的权利和义务，避免纠纷。* **3. 定期监控销售进度:** 及时掌握销售情况，并采取相应措施。

五、 总结商品房包销是开发商一种重要的销售模式，它可以加快销售进度，提高资金回笼速度。 但同时也存在一定的风险，开发商需要谨慎选择包销方，并签订完善的包销协议，以有效控制风险，确保自身利益。 对包销方而言，这是一种高风险高回报的商业模式，需要具备专业的销售能力和风险管理能力。

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